Grundsteuerreform – „Grundsteuer: Zeitgemäß!“ informiert

Eigen­tü­mer- und Vermie­ter­ver­bän­de präsen­tie­ren unrea­lis­ti­sche Zahlen
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„Grund­steu­er: Zeit­ge­mäß!“ infor­miert
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Zu der am Montag, 17. 9. 2018 von Haus & Grund Deutsch­land und Zentra­lem Immo­bi­li­en Ausschuss (ZIA) in Berlin präsen­tier­ten Auftrags­stu­die des ifo-Insti­tuts zur Reform der Grund­steu­er erklärt das bundes­wei­te Bünd­nis „Grund­steu­er: Zeit­ge­mäß!“:
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Wie zu erwar­ten war, präsen­tier­ten die Eigen­tü­mer- und Vermie­ter­ver­bän­de eine Studie, die sich für das von ihnen favo­ri­sier­te Flächen­mo­dell ausspricht. Das Flächen­mo­dell, auch Südlän­der- oder Äqui­va­lenz­mo­dell genannt, sieht vor, dass allein Grund­stücks- und Gebäu­de­nutz­flä­chen besteu­ert werden.
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„Das Gutach­ten des ifo-Insti­tuts bestä­tigt unsere Einschät­zun­gen und eige­nen Modell­rech­nun­gen, dass die reine Flächen­steu­er eine Gleich­ma­che­rei zuguns­ten von Eigen­tü­mern mit teuren Grund­stü­cken wäre“, so Ulrich Kriese, bau- und sied­lungs­po­li­ti­scher Spre­cher beim NABU Deutsch­land. Grund­stü­cke in einfa­chen und peri­phe­ren Lagen erfah­ren mit einer reinen Flächen­steu­er eine Höher­be­las­tung, Grund­stü­cke in guten und zentra­len Lagen werden entlas­tet.
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Das offen­sicht­lichs­te Manko der Studie ist frei­lich die Außer­acht­las­sung von Hebe­satz­an­pas­sun­gen durch die Kommu­nen. Die poli­ti­sche Vorga­be lautet, dass das kommu­na­le Grund­steu­er­auf­kom­men möglichst unver­än­dert blei­ben soll (Aufkom­mens­neu­tra­li­tät). Die Berech­nun­gen des ifo-Insti­tuts berück­sich­ti­gen dies jedoch ledig­lich auf Bundes­ebe­ne durch Anpas­sung ausschließ­lich der Steu­er­mess­zah­len. Dies führt zu schwer­wie­gen­den Verzer­run­gen. Um bei einer Umstel­lung auf aktu­el­le Grund­stücks­wer­te Aufkom­mens­neu­tra­li­tät zu errei­chen, muss die Mehr­zahl die Gemein­den (vorran­gig jene in den west­li­chen Bundes­län­dern) ihre Hebe­sät­ze nach unten anpas­sen. Die Kommu­nen haben es in der Hand, im Falle weiter stei­gen­der Werte die Hebe­sät­ze peri­odisch jeweils so abzu­sen­ken, dass es nicht zu Steu­er­erhö­hun­gen auf brei­ter Front kommt. Noch mehr: In den Berech­nun­gen für das „Äqui­va­lenz­mo­dell“ wird – anders als bei den wert­ba­sier­ten Reform­va­ri­an­ten – für Gewer­be­im­mo­bi­li­en eine höhere Belas­tung als bei Wohn­im­mo­bi­li­en unter­stellt. Würde man bei den wert­ba­sier­ten Reform­va­ri­an­ten entspre­chend vorge­hen, würden die Wohn­im­mo­bi­li­en entspre­chend stark entlas­tet. Die Zahlen zu den Belas­tungs­ver­schie­bun­gen der verschie­de­nen Reform­va­ri­an­ten mit Blick auf Ein- und Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser verglei­chen daher „Äpfel mit Birnen“ und sind unrea­lis­tisch.
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Behaup­tet wird zwar, dass das Flächen­mo­dell die einfachs­te Reform­va­ri­an­te darstellt. Das Gegen­teil aber ist der Fall: In den Verwal­tun­gen der meis­ten Länder liegen die Größen der Geschoss‑, Wohn- und Nutz­flä­chen nämlich gar nicht vor.
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Völlig außer Acht lässt das Gutach­ten zudem eine Betrach­tung, wie die Reform­mo­del­le auf unbe­bau­te, aber bebau­ba­re Grund­stü­cke wirken. Dies dürfte daran liegen, dass die Auftrag­ge­ber kein Inter­es­se daran haben, dass offen­bar würde, wie stark die reine Flächen­steu­er diese Art Grund­stü­cke entlas­ten und damit die Speku­la­ti­on und Ange­bots­ver­knap­pung auf dem Boden­markt weiter anhei­zen würde.
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Sowohl ZIA als auch Haus & Grund haben sich in der Vergan­gen­heit bereits für die Reform der Grund­steu­er in eine reine Flächen­steu­er ausge­spro­chen. Hinge­gen hat der Chef des ifo-Insti­tuts, Clemens Fuest, sich noch 2016 für die Einfüh­rung einer Boden­wert­steu­er ausge­spro­chen und bis vor kurzem immer­hin noch dafür plädiert, bei der Grund­steu­er auf eine Gebäu­de­kom­po­nen­te (wesent­li­cher Bestand­teil des Flächen­mo­dells!) zu verzich­ten. „Erst im Vorfeld des Auftrags­gut­ach­tens fand offen­bar ein Sinnes­wan­del beim ifo-Insti­tut statt. Die Kehrt­wen­de, die hier voll­zo­gen wird, ist schon erstaun­lich“, so Dirk Löhr, Profes­sor für Steuer­leh­re und Ökolo­gi­sche Ökono­mik an der Hoch­schu­le Trier und Erst­un­ter­zeich­ner des Aufrufs „Grund­steu­er: Zeit­ge­mäß!“.
Die bundes­wei­te Initia­ti­ve „Grund­steu­er: Zeit­ge­mäß!“ fordert die Reform der Grund­steu­er zu einer reinen Boden­wert­steu­er. Dabei würden ausschließ­lich die Boden­wer­te der Grund­stü­cke in die Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­steu­er einflie­ßen. Es käme dann nicht mehr darauf an, ob ein Grund­stück bebaut oder unbe­baut ist, sondern, ob es bebaut werden kann. Die Grund­steu­er würde sich dann neutral gegen­über der Bautä­tig­keit des Eigen­tü­mers verhal­ten: bauli­che Inves­ti­tio­nen würden nicht mehr durch eine stei­gen­de Grund­steu­er bestraft, Leer­stand und Speku­la­ti­on nicht mehr durch eine nied­ri­ge Grund­steu­er begüns­tigt. „So könn­ten Baupo­ten­zia­le auf dafür vorge­se­he­nen Flächen mobi­li­siert und das Wohn­raum­an­ge­bot erhöht werden, während gleich­zei­tig der Druck auf freie Flächen am Orts­rand gemin­dert wird“, so Ulrich Kriese. Eine Boden­wert­steu­er wäre in beson­de­rem Maße gerecht, da sie mit Fokus auf den Boden­wert nicht das privat Geschaf­fe­ne besteu­ert, sondern die Wert­stei­ge­rung des Grund­stücks auf Basis der mit öffent­li­chen Mitteln bereit­ge­stell­ten Infra­struk­tur (Stra­ßen, Leitun­gen, Baurech­te).
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Im Gegen­satz zu allen ande­ren disku­tier­ten Model­len, einschließ­lich des Flächen­mo­dells, wäre der Verwal­tungs­auf­wand beim Umstel­len zu einer Boden­wert­steu­er äußerst gering, denn die Boden­richt­wer­te liegen bereits flächen­de­ckend vor. Zumin­dest hier verschließt das ifo-Insti­tut nicht völlig die Augen vor der Reali­tät: Vor dem Hinter­grund einer möglichst einfa­chen Bemes­sungs­grund­la­ge werden die Vortei­le der Boden­richt­wer­te expli­zit erwähnt.
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