(Un)recht am Boden: – Dirk Löhr

Führt zusam­men, was zusam­men­ge­hört!- – -
Im Mai 2017 stieß der BDA Bay­ern eine Dis­kus­si­on an unter der Über­schrift: „Spe­ku­la­ti­ons­gut Boden – brau­chen wir ein neu­es Boden­recht?“ Offen­sicht­lich sehen auch die Fach­leu­te hier mitt­ler­wei­le erheb­li­che Pro­ble­me. Unse­re Rechts­ord­nung ori­en­tiert sich am römi­schen Recht. Das gilt auch für das Boden­recht.
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Boden ist in Deutsch­land zu einem erheb­li­chen Teil Pri­vat­ei­gen­tum. In öko­no­mi­scher Betrach­tung han­delt es sich beim Pri­vat­ei­gen­tum um eine Sum­me von Teil­rech­ten: Das Frucht­zie­hungs­recht (usus fruc­tus), das Recht zur Ver­äu­ße­rung (und an den Wert­stei­ge­run­gen; ius abu­ten­di), das Nut­zungs­recht (usus) sowie das Recht, den Ver­mö­gens­ge­gen­stand zu ver­än­dern (abusus). Der Staat behält sich dabei über das Bau- und Bau­pla­nungs­recht wesent­li­che Ein­grif­fe in die bei­den zuletzt genann­ten Rech­te vor (usus und abusus), ins­be­son­de­re bezüg­lich des abusus-Rechts (Beschrän­kun­gen der Bau­f­rei­heit). Das den Boden betref­fen­de Pri­vat­recht ist daher durch öffent­li­ches Recht durch­zo­gen und gleich­sam „ver­dünnt“. So ist es bei­spiels­wei­se dem Eigen­tü­mer eines Grund­stücks unter­sagt, in einem aus­ge­wie­se­nen Wohn­ge­biet eine Schwei­ne­zucht zu betrei­ben (abusus). Die von der Schwei­ne­zucht aus­ge­hen­den nega­ti­ven „exter­nen Effek­te“ wür­den sich auf den Wert der anlie­gen­den Grund­stü­cke aus­wir­ken und die­sen min­dern. Doch reicht eine der­ar­ti­ge „Ver­dün­nung“ der pri­va­ten Eigen­tums­rech­te durch das öffent­li­che Recht aus, um ein Funk­tio­nie­ren des Boden­mark­tes zu gewähr­leis­ten?
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Sieht man von der „Ver­dün­nung“ der pri­va­ten Eigen­tums­rech­te an Grund und Boden durch das öffent­li­che Recht ab, igno­riert unse­re Rechts­ord­nung weit­ge­hend die Unter­schie­de zwi­schen Gütern, die der Eigen­tü­mer in Wert gesetzt hat (Ver­brauchs- und Inves­ti­ti­ons­gü­ter), und den­je­ni­gen, deren Wert er vor­ge­fun­den hat bzw. der von ande­ren gemacht wur­de (Land und Natur). Unse­rer Rechts­ord­nung liegt damit ein ähn­li­ches Ver­ständ­nis wie der neo­klas­si­schen Öko­no­mie zugrun­de, die grund­sätz­lich nur die bei­den Pro­duk­ti­ons­fak­to­ren „Arbeit“ und „Kapi­tal“ kennt. Die Pro­duk­ti­ons­fak­to­ren „Land“ und „Natur“ wer­den unter das „Kapi­tal“ sub­su­miert, obwohl z. B. Boden einer­seits und Kapi­tal sowie Ver­brauchs­gü­ter ande­rer­seits voll­kom­men unter­schied­li­chen öko­no­mi­schen Geset­zen gehor­chen. Stei­gen auf­grund erhöh­ter Nach­fra­ge bei­spiels­wei­se die Prei­se von Stanz­ma­schi­nen, kommt es auf­grund der Extra­ge­win­ne zu Markt­ein­trit­ten; in der Fol­ge wer­den der Eng­pass und damit auch die Extra­ge­win­ne bald wie­der besei­tigt. Kommt es hin­ge­gen zu einer erhöh­ten Nach­fra­ge nach Land, reagiert der Boden­markt nicht ohne wei­te­res mit einem erhöh­ten Ange­bot – eher ist das Gegen­teil der Fall, näm­lich spe­ku­la­ti­ve Zurück­hal­tung. Selbst in der gegen­wär­ti­gen Nied­rig­zins­pha­se las­sen sich über die mit dem blo­ßen Hal­ten von Land ver­bun­de­nen Wert­stei­ge­run­gen Traum­ren­di­ten erzie­len. Der markt­wirt­schaft­li­che Selbst­re­gu­lie­rungs­me­cha­nis­mus greift inso­weit nicht. Das Bau­recht kennt zwar Bau­ver­pflich­tun­gen, doch han­delt es sich um ein rela­tiv stump­fes Schwert, das zudem noch lan­ge nicht die effi­zi­en­te Nut­zung der Grund­stü­cke garan­tiert.
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Unse­re Rechts­ord­nung schützt (über den Art. 14 GG) das Eigen­tum. Bei men­schen­ge­mach­ten Gütern (Inves­ti­ti­ons- und Ver­brauchs­gü­ter) ist dies zwei­fel­los gerecht­fer­tigt. Die Stanz­ma­schi­ne wur­de von einem Unter­neh­mer (und den von ihm bezahl­ten Arbeit­neh­mern) gefer­tigt; sein Eigen­tum dar­an kann z. B. mit der Arbeits­theo­rie des Eigen­tums (John Locke) legi­ti­miert wer­den. Kau­fe ich die Maschi­ne, tritt der Unter­neh­mer mir sei­ne Rech­te an dem von ihm gefer­tig­ten Gut ab.
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Bei Boden und Natur ist dies anders. Wer „macht“ eigent­lich die Boden­er­trä­ge (usus fruc­tus) und den Boden­wert (ius abu­ten­di) in pri­va­ter Hand? Der Eigen­tü­mer ist es eben gera­de nicht – und damit greift auch nicht die Arbeits­theo­rie des Eigen­tums. Leis­tun­gen des Eigen­tü­mers wie z. B. Boden­ver­bes­se­run­gen oder Begra­di­gun­gen wür­de der Öko­nom dem Fak­tor „Kapi­tal“ zurech­nen, nicht dem Boden. Der gro­ße Öko­nom Alfred Mar­shall führ­te die Boden­er­trä­ge und die sich hier­aus erge­ben­den Boden­wer­te auf drei Ursa­chen zurück: Die Kräf­te der Natur (wie z. B. ein schö­ner Aus­blick auf Ber­ge oder ein Gewäs­ser) und sons­ti­ge exter­ne Effek­te (wie die Agglo­me­ra­ti­on von Fach­kräf­ten in einem Bal­lungs­raum) sowie vor allem öffent­li­che Leis­tun­gen, wie z. B. Infra­struk­tur und Sicher­heit. Beim Boden­wert han­delt es sich also um eine gemein­schaft­lich geschaf­fe­ne Leis­tung. Pri­vat­ei­gen­tum an Land bedeu­tet damit die Aneig­nung von Wer­ten, wel­che von ande­ren Men­schen geschaf­fen wur­den: P.-J. Proudhon klag­te auch die Pri­va­ti­sie­rung sol­cher Wer­te mit sei­nem berühm­ten Aus­spruch „Eigen­tum ist Dieb­stahl“ an. Im Übri­gen wur­de irgend­wann ein­mal jeg­li­cher Boden okku­piert; tat­säch­lich führt die „Okku­pa­ti­ons­theo­rie des Eigen­tums“ den Begriff „Pri­vat­ei­gen­tum“ auch auf sei­ne Wur­zel zurück: „Pri­va­re“ bedeu­tet im Latei­ni­schen näm­lich „berau­ben“. So mein­te Frank Knight, einer der schärfs­ten Wider­sa­cher von Hen­ry Geor­ge, die Aneig­nung von Land sei legi­tim, da es durch Ent­de­ckung und Erobe­rung „pro­du­ziert“ wür­de: „Die ursprüng­li­che ‚Aneig­nung’ sol­cher Mög­lich­kei­ten durch pri­va­te Eigen­tü­mer beinhal­tet Inves­ti­tio­nen in die Erschlie­ßung, in die detail­lier­te Unter­su­chung und Bewer­tung des Lan­des durch Aus­pro­bie­ren, in die ver­schie­den­ar­tigs­te Ent­wick­lungs­ar­beit, um die Pro­duk­te zu sichern und zu ver­mark­ten – neben den Kos­ten, um das Land von bestehen­den Anspruchs­grup­pen zu kau­fen, oder aber die­se zu töten oder zu ver­trei­ben.“ Es bedarf eigent­lich kei­nes wei­te­ren Kom­men­tars hier­zu; für zivi­li­sier­te Men­schen soll­te sich eine Auf­fas­sung eigent­lich von selbst dis­kre­di­tie­ren, die Raub, Tötung und Ver­trei­bung als eine „Leis­tung“ betrach­tet, mit der das Pri­vat­ei­gen­tum gerecht­fer­tigt wer­den soll.
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Doch selbst wenn man sich die­ser Kri­tik anschließt, lau­tet das gän­gi­ge Gegen­ar­gu­ment: „Das Grund­stück habe ich ja gekauft, also liegt eine Leis­tung mei­ner­seits vor, und die Aneig­nung ist damit legi­tim.“ Aber: Kau­fe ich eine gestoh­le­ne Stanz­ma­schi­ne, kann ich grund­sätz­lich hier­an nicht Eigen­tü­mer wer­den (§ 935 BGB). Dies gilt erst recht, wenn ich weiß oder auch nur in Kauf neh­me, dass es sich um Die­bes­gut han­deln könn­te. In die­sem Fall mache ich mich mög­li­cher­wei­se sogar straf­bar. Beim Kauf eines Grund­stücks, des­sen Wert gemein­schaft­lich geschaf­fen und das pri­vat ange­eig­net wur­de, sieht die Rechts­ord­nung dies aber plötz­lich ganz anders – obwohl eigent­lich jeder­mann wis­sen soll­te, dass es sich nicht um vom Ver­käu­fer, son­dern von der Gemein­schaft geschaf­fe­ne Wer­te han­delt.
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Einer­seits macht also die Rechts­ord­nung (abge­se­hen von Form­er­for­der­nis­sen etc.) zwi­schen Kapi­tal und Land kei­nen grund­sätz­li­chen Unter­schied. Ande­rer­seits stellt sie aber bei Inves­ti­ti­ons- und Ver­brauchs­gü­tern den bös­gläu­bi­gen Erwerb von Die­bes­gut unter Straf­an­dro­hung (selbst beim gut­gläu­bi­gen Erwerb kann eine Kom­pen­sa­ti­on vom Käu­fer gefor­dert wer­den), wohin­ge­gen sie bei Grund und Boden die Aneig­nung von durch ande­re Men­schen geschaf­fe­nen Wer­ten sogar über die Ver­fas­sung schützt. Dies mag gel­ten­des Recht sein, gerecht ist es indes­sen nicht. Ver­mag eine Gesell­schaft in die­sen Wer­tungs­wi­der­sprü­chen kei­ne Schief­la­ge zu erken­nen, liegt offen­bar ein kul­tu­rel­les Pro­blem vor.
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